Planung und Bauordnung

Baurecht

Das Baurecht differenziert man nach dem bundeseinheitlichen Bauplanungsrecht und dem landesspezifischen Bauordnungsrecht.

Das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung geregelt ist, beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen: die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplan dargestellt wird, und die verbindliche Bauleitplanung in den Bebauungsplänen. Der Gemeinderat ist zuständig für die Verabschiedung der Flächennutzungs- und Bebauungspläne. Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z.B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die ausgewiesene Nutzung, jedoch darf ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Bei abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan muss grundsätzlich der Flächennutzungsplan geändert werden.

Das Bauordnungsrecht klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. Dieses regelt die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver, baugestalterischer Art (Abstandsflächen etc.) an Bauwerken und Baustoffen. Außerdem regelt es die Grundlage des Genehmigungsverfahrens sowie die Sicherheit und Ordnung des Bauvorganges.

Wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend vom genehmigten Plan bauliche Anlagen errichtet oder verändert werden, liegen Verstöße gegen das Baurecht vor. Diese Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldstrafe bis zu 50.000,00 € geahndet werden.

Mit Zahlung dieser Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Folgen seines Vergehens freigestellt. Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch nachträgliche Genehmigung sanktioniert werden, wird unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile oder der Gesamtabbruch angeordnet.

Nach § 58 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) hat die untere Bauaufsichtsbehörde darüber zu wachen und darauf hinzuwirken, dass das öffentliche Baurecht hinsichtlich baulicher Anlagen, Grundstücke und Baumaßnahmen eingehalten werden.

Das Aufgabengebiet der unteren Bauaufsichtsbehörde umfasst die Erteilung der Baugenehmigung, Durchführung von Abnahmen und Überprüfungen von Gebäuden besonderer Nutzung ( z.B. Schulen, Versammlungsstätten ) sowie die Beseitigung baurechtswidriger Zustände.

Baugenehmigung

Dem Bauantrag auf Erteilung einer Baugenehmigung (Formulare liegen beim Bauordnungsamt bereit) müssen die nach der Bauvorlagenverordnung geforderten Unterlagen beigefügt werden.

Zur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) und Unterzeichnung als Entwurfsverfasser müssen Architekten und Ingenieure herangezogen werden, die aufgrund des Architekten- bzw. Ingenieurgesetzes bauvorlagenberechtigt sind. Es empfiehlt sich für Bauherren dringend, sich die Bauvorlageberechtigung des in Aussicht genommenen Architekten oder Ingenieurs nachweisen zu lassen.

Der Verfahrensgang bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab: Der Bauantrag wird beim Bauordnungsamt mit einem Aktenzeichen versehen und auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den bauordnungs- und planungsrechtlichen Vorschriften geprüft. Sollten Unterlagen fehlen erfolgt eine Benachrichtigung und der Antrag ruht bis zum Eingang der nachzureichenden Papiere. Sind bei der Vorprüfung keine Mängel aufgetaucht bzw. die fehlenden Unterlagen eingetroffen, werden die Stellungnahmen folgender Ämter und Dienststellen eingeholt: Planungsamt, Bauamt, Tiefbauamt, Gewässeraufsicht, Amt für Kreisstraßen und Bauordnungsamt.

Bei bestimmten Bauvorhaben sind darüber hinaus noch andere Institutionen zu hören, z.B. das staatliche Gewerbeaufsichtsamt wegen gewerblicher Fragen, das staatliche Wasserwirtschaftsamt zu wasserrechtlichen Problemen, die untere Wasserbehörde wegen der Abwasserbeseitigung auf dem Grundstück, die Feuerwehr wegen des vorbeugenden Brandschutzes, das Landesstraßenbauamt zu eventuellen Kollisionen des Bauvorhabens mit geplanten Landes- oder Bundesstraßen, die untere Landespflegebehörde wegen des Landschaftsschutzes oder die Denkmalschutzbehörde zum Thema „Denkmalschutz“.

Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen fasst das Bauamt diese mit der eigenen technischen und öffentlich rechtlichen Prüfung zusammen und erteilt die Baugenehmigung.

Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Liegt dem Bauamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Damit können Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Die Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung bzw. Teilbaugenehmigung ist wie folgt festgelegt: die Genehmigungen erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder die Bauausführung drei Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch bis zu drei Jahren verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig. Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen, usw. werden nach der Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einem Landeserlass, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, und in einigen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten errechnet wird.

Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages.

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Statik

Prüfung bautechnischer Nachweise durch den Landkreis Aurich oder externen Prüfingenieuren im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens. Maßgebend für Gebäude oder bauliche Anlagen die nicht der Prüfeinschränkung des § 75a NBauO unterliegen.

Zu prüfende Unterlagen:

Standsicherheitsnachweise
Nachweis der Feuerwiderstandsdauer einzelner Bauteile

Bauliche Anlagen (z.B.)

Büro- und Verwaltungsgebäude
Schulen
Alten- und Pflegeheime
Hotels; Pensionen; Wohngebäude
Verkaufsstätten; Versammlungsstätten
Fabrik-; Werkstatt-; Lagergebäude
landwirtschaftl. Betriebegebäude
Mittel- und Großgaragen

Ziele

Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Aufdeckung evtl. vorhandener Fehler in den bautechn. Unterlagen
Vorbeugung der Gefahr von Bauschäden an tragenden Bauteilen
Sicherung der Qualität der Bauausführung
Erhöhung der Lebensdauer des Bauwerks

(Abhängig von den Anforderungen a. d. Bauvorhaben)
- Standsicherheitsnachweise (Hauptsstatik) mit Ausführungszeichnungen
- Zusatznachweise für z.B. Baubehelfe, Baugrubenverbau, Sonderkonstruktionen, etc.
- Umbemessungen zu Fertigteil- bzw. Halbfertigteilausführungen
  (z.B. Filigrandecken)
- Baugrundgutachten
- Nachweis zur Feuerwiderstandsdauer einzelner Bauteile nach DIN 4102
(alle Unterlagen 2-fach)
- Niedersächsische BauOrdnung (NBauO)
- Bauaufsichtlich eingeführte DIN-Normen und Richtlinien

Gebäudereihe historischer Häuser in Greetsiel.

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Weitere Informationen

Denkmalpflege

Von Baudenkmaleigentümern wird vielfach mit großem Engagement und finanzieller Anstrengung die Instandsetzung alter Bausubstanz durchgeführt. Hierbei kann es jedoch aus Unkenntnis im Einzelfall zu einer schleichenden Zerstörung des Denkmalwertes kommen. Daher ist in speziellen Fragen der Restaurierung, Sanierung und Instandsetzung eine enge fachliche Zusammenarbeit mit der Unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich um den Charakter der Kulturdenkmäler zu bewahren.

Jede bauliche Veränderung an Baudenkmälern und alle Maßnahmen in der Umgebung von Baudenkmalen unterliegen der Genehmigungspflicht nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz (Download als PDF-Datei). Die Genehmigung ist formlos mit Detailangaben über die geplanten Maßnahmen vor Baubeginn bei der Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen.

Durch erhöhte Absetzungen von Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen können steuerliche Vergünstigungen in Anspruch genommen werden. Zwingende Voraussetzung ist aber, dass die Maßnahmen vor Baubeginn mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Denn nur wenn die vorläufige Steuerbescheinigung (Abstimmungsbescheinigung) erteilt wurde, kann nach Beendigung der Baumaßnahmen die endgültige Steuerbescheinigung ausgestellt werden. Bei Gebäuden, die Teil einer denkmalgeschützten Gebäudegruppe sind, können im Gegensatz zu Einzelbaudenkmalen nur die Aufwendungen anerkannt werden.

Für Genehmigungen nach § 10 NDSchG fallen keine Gebühren, für Steuerbescheinigungen, vorläufige wie endgültige, fallen Gebühren gestaffelt nach der Gebührenordnung an.

Genehmigungen nach § 10 NDSchG können formlos beantragt werden.

Raumordnung

Die Raumordnung schafft die Grundlage für eine ausgewogene und nachhaltige Entwicklung in Deutschland. Von Landes- und Regionalplänen bis hin zu kommunalen Bauleitplänen sorgt sie dafür, dass unterschiedliche Nutzungsansprüche aufeinander abgestimmt werden. Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) des Landkreises Aurich setzt diese Vorgaben vor Ort um und gestaltet die räumliche Entwicklung der nächsten Jahre – transparent, rechtlich fundiert und im Dialog mit Bürgerinnen, Bürgern und Gemeinden.

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Bauleitplanung und Immissionsschutz

Bauleitplanung Aufgabe der Gemeinden ist es, u.a. Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringen, gewährleisten. Hier steht durch die Bauleitplanung neben der Schaffung von Wohnraum und Arbeitsplätzen, hier ist besonders […]

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